내가 미국주식에 투자하는 이유(부동산 VS 미국주식)

처음 시작은 부동산이었다.

2017년 서울 아파트 청약에 당첨된 후 재테크에 눈을 뜨게 되고 부동산 투자로 부자가 되어 보겠다는 욕망이 생겼다.

현재는 미국주식으로 종목을 바꾸고 이에 올인(?)한 상태이다.

 

 

 

 

 

오늘은 내가 투자처를 부동산에서 미국주식으로 바꾸게 된 이유에 대해 말해 보겠다.

 

16년도까지 부동산 비관론자였고 재테크에 크게 신경을 쓰지 않았던 나는 17년도에 서울 아파트 분위기가 심상치 않음을 느끼고 내집마련에 관심을 가졌고 운좋게도 신혼부부 특별공급 청약에 당첨이 되었다.

당시 '부동산 스터디'라는 네이버 까페를 통해 부동산 돌아가는 것도 배우고 투자 마인드 기르는데 많은 도움을 받았다.

까페가 너무 재미있어서 매일 등록되는 글들을 거의 다 읽어볼 정도였다. 

 

내가 아파트 청약에 당첨된 '17년 부터 서울 부동산 시장의 열기는 정말 대단했다.

나는 서울 아파트는 무조건 오른다고 생각했고 서울 아파트 분양권을 하나 더 사야겠다고 생각하고 이것저것 알아보았다.

아파트 한채는 내가 살집이기에 인플레이션을 헷지하는 수단 정도로만 생각했고, 두채 부터가 진정한 자산증식이라고 생각했다.

 

부동산에 가서 분양권 매수도 알아보고 부적격 당첨자로 인해 미분양된 건설사의 아파트 '줍줍' 신청도 하고 다녔다.

그러다가 결국에는 포기했다.

 

일단 투자금이 커서 자금 조달하기가 어려웠다.

당시 내가 보던 지역의 서울 아파트 분양권에는 이미 프리미엄이 1억 이상 씩은 붙어 있었기에 초기 투자금이 약 2억 정도는 필요했다.(계약금+프리미엄)

또한 정부의 규제 강화로 2번째 아파트 부터는 중도금 대출도 불가능해졌다.

 

무엇보다도 수요를 억제하는 정부의 강한 규제(세금강화, 대출제한)가 투자의욕을 사라지게 했다.

 

조금 더 인사이트가 있고 의지를 가지고 파고 들었다면 풍선효과를 예상하고 수도권이나 지방의 소액, 소형 아파트라도 투자했었어야 했으나 인사이트가 부족했던 내게는 Risk가 너무 커 보였다.

무조건 서울아파트만이 장기적으로 봤을 때 안전하면서도 투자성 높은 투자처라고 생각했었다.

 

그렇게 시간을 흘려보내다가 '18년 9월 미국주식을 알게되었고 '19년 2월 부터 미국주식 투자를 시작하였다.

미국주식을 알게 된 계기는 아래 글을 참고하기 바란다.

2020/11/12 - [미국주식 투자일지/미국주식 투자 노하우] - 인사이트(insight)-변화의 본질을 파악하고 미래를 준비하라!!

 

미국주식을 알고나니 부동산보다 더 좋은 투자처로 보였다.

미국주식 투자가 좋은 이유는 너무나도 많지만 오늘은 기본적으로 부동산과의 수익률 및 세금의 비교를 통해 미국주식의 장점을 어필해 보겠다.

 

먼저 수익률을 비교해보자.

 

유트브 '홍춘욱의 경제강의노트-서울아파트와 미국주식도 반대로 움직이나요?' 에서 캡처한 그래프이다.

이코노미스트 홍춘욱님이 만드신 그래프인데 미국주식이 나스닥인지 S&P500인지, 서울아파트 값의 출처의 기준이 한국감정원인지, KB인지 말씀은 안해주셨다.

다우, S&P500, 나스닥 지수와 아래 미국주식 그래프 모양을 비교해 보니 가장 흡사한 건 나스닥 지수였다.

 

 

이코노미스트 홍춘욱님의 경제강의노트 유트브에서 캡처

 

 

2019년말 기준으로 보면 33년간 대략 서울 아파트는 100→600, 나스닥은 100→1,600이 되었다.

수익률에 있어서는 게임이 안된다.

다만 나스닥은 2000년 닷컴버블 당시 고점에서 폭락 후 지수 회복하는데 10년이 넘게 걸렸다.ㄷㄷㄷ

 

그러나 2008년 금융위기 이후의 나스닥 그래프를 보라~~

실로 경이롭지 않은가??

반면 서울아파트는 횡보하다가 약간 상승추세를 보이고 있다.

 

혹시라도 이런소리 하시는 분이 계실 수 있다.

'뭔 소리야~~내 아파트는 최근 10년간 3~4배 뛰었는데...'

 

나스닥에 상장된 애플은 최근 10년간 9.2배(11년1월1일 주가 12.12달러), 마이크로소프트는 6.7배(11년도 27.73달러), 아마존은 17.6배(11년도 169.64달러) 상승하였다. 

 

서울의 아파트는 10년 동안 잘해야 3~4배까지 먹을 수 있다면 미국의 주식시장은 혁신기업을 잘 골라 투자한다면 10배 넘게 먹을 수 있는 기회의 시장인 것이다.

 

저 그래프를 놓고 보았을 때 어떤 시장에 투자를 하는 것이 성공확률이 높을까?

 

다음은 세금을 비교해보자.

부동산 세금은 크게 취득세, 보유세(재산세와 종부세), 양도소득세로 구분할 수 있다. 

올해 개정된 세법에 따른 아파트의 세금 예시다.

 

 

'마래푸' 1주택 보유세 447만→628만원…2주택자는 2~3배↑ 출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/1Z6G6Z1HHW

 

 

1주택자의 취득세, 보유세, 양도세는 견딜만한 수준이라고 치자~~

앞에서 얘기했듯이 아파트로 돈을 벌기 위해서는 2주택부터 의미가 있다고 본다.

 

이제부터 서울의 2주택 보유분 부터는 취득세를 8% 내야하고, 5억 차익이 발생한 경우 차익의 60%인 3억을 양도소득세로 납부해야 한다.

가장 심각한 것은 보유세이다.

2채 합계 시세가 40억인 아파트(마래푸+은마)의 보유세는 연1억('21년 기준)으로 시세의 2.5% 가량을 매년 납부해야 한다.(신문기사 내용 기준)

웬만한 월급쟁이들은 보유세 때문에 2채 이상 보유가 쉽지 않을 것 같다. 

2주택 이상의 부동산 투자의 경우 취득세, 보유세, 양도소득세를 고려하면 매도 시 실질 수익률은 전체 양도차익의 30% 미만이 될 것으로 보인다.

 

그렇다면 미국주식의 세금은 어느정도인가?

미국주식 양도소득세는 22% 단일세율로 심플하다.

미국주식 양도차익으로 아무리 돈을 많이 벌어도 중과세를 때리지 않는다.

게다가 취득세, 보유세는 없다.

거래 시 마다 거래금액의 0.1%~0.25%(증권사마다 다름)의 거래수수료만 발생할 뿐이다. 

투자를 하다가 손해가 나면 이익과 상계한 후(1년 단위) 최종 이익에 과세한다.

우리나라 부동산 세금과 비교하면 너무나도 유리하다.(미국주식 양도소득세는 아래 글을 참고)

2020/11/27 - [미국주식 투자일지/미국주식 투자 노하우] - 미국주식 세금 중 양도소득세에 대해 알아보자!

 

위 나스닥과 서울 아파트의 그래프는 가격지수 그래프이다.

세금까지 고려하여 수익률을 따진다면 더욱 차이가 커질 것이다.

특히 2주택자 이상인 경우에는....

 

물론 부동산 투자의 장점도 많다

통상적으로 갭투자,대출 등 레버리지를 이용하여 투자수익률이 높다.
주식보다 변동성이 덜해 큰 돈을 굴리기에 안정적이고 정신건강에 좋다.

또한 거래의 번거로움(?)으로 인해 뇌동매매의 위험이 적고 장기투자가 용이하다.

특히 아파트의 경우는 사용으로 인한 편익을 얻을 수도 있어 자본차익 이외의 효용도 간과할 수 없다.

 

사실 나도 서울에 분양받은 아파트가 1채가 있고 집값이 많이 오른 상태에서 미국주식 투자를 시작했기에  변동성이 심한 장세에서도 멘탈을 유지하며 주식투자에 임할 수 있었다.

이미 집이 1채 있으신 분들은 미국주식이 부동산을 대체하는 좋은 투자처가 될 수 있을 것이라 본다.

그리고 무주택자 중 집을 구매할 여력이 되는 분이라면 집부터 구매하고 미국주식을 투자하는 게 낫지 않을까 싶다.

집을 구매해야 할 자금을 주식에 투자했는데 손실을 보면 아마도 멘탈이 무너져 계획했던 것과 다른 뇌동매매를 하게 될 것이기 때문이다. 

 

미국주식 투자가 좋은 건 맞는데 좋은 장세에서 우량주식에 투자해도 돈을 잃는 경우가 발생한다.

왜 그럴까?

바로 주식의 변동성과 이를 견디지 못하는 인간의 심리 때문이다.

이 글의 결론을 짓자면 미국주식은 주식투자를 위한 멘탈만 갖춰진다면 정말 훌륭한 투자처가 될 수 있다는 것이다. 

주식의 변동성과 이를 헷지할 수 있는 방안, 멘탈에 관해서는 다음 기회에 얘기해 보겠다.

 

 

 

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