부정청약으로 계약 취소된 보라매 SK 뷰 15세대의 재공급에 대한 분석글을 작성한 바 있다.
보라매 SK 뷰 계약취소 추가 줍줍 15세대 분석(공급세대 수, 공급시기 등)
보라매 SK 뷰 추가 취소세대는 특별공급 대상자에게 공급!!
부정청약 15세대의 원분양자와는 계약이 취소되었지만 불법전매로 분양권을 매수한 매수자와 조합이 소송 진행 중이다.
15세대는 기존에 특별공급으로 분양되었다가 취소된 세대이기 때문에 만약 조합이 승소하게 된다면 특별공급 자격을 갖춘 사람들을 대상으로 추첨의 방식으로 공급한다고 한다.
그래서 이번에는 보라매 SK 뷰 추가 줍줍 세대의 청약 신청자격 확인을 위해 현재 서울 분양 아파트의 특별공급 종류와 자격요건에 대해 정리해 보려고 한다.
사실 나도 2017년도에 신혼부부 특별공급으로 서울 아파트 청약에 당첨되었다.
당시 청약제도에 대해 꽤 공부를 했었기에 정리가 그리 어려울 거라 생각지 않았었는데 4년이란 세월이 흐르면서 청약제도가 많이 바뀌고 복잡해져서 정리하는데 애를 먹었다.
특별공급 종류 별 당첨자 선정방법 등 특별공급 청약제도에 대한 전반적인 것을 다뤄보려고 했으나 내용이 너무 복잡해서 서울 특별공급 신청자격 요건만 정리해 보겠다.
나의 신혼특공 청약당첨 후기도 곁들였다.
■ 나의 신혼부부 특별공급 청약 후기
나는 2017년도에 신혼부부 특별공급으로 서울 아파트에 당첨이 되었다.
2016년 말 2017년 초 서울 부동산 흐름이 심상치 않은 것을 느끼고 아파트 청약에 관심을 가지게 되었다.
(나도 2016년 중반까지만 해도 부동산 하락론자 였다.)
그래서 입주자 모집공고나 주택공급에 관한 규칙 등을 열심히 공부했었고 결혼 3년차 였기에 신혼특공 자격을 살펴보게 되었다.
신혼부부 특별공급 자격 조건 중 소득조건이 애매해서 '신혼부부 주택특별공급 운용지침'이라는 자료까지 들여다 보면서 공부했던 것이 생각이 난다.
'신혼부부 주택특별공급 운용지침'을 통해 내가 아슬아슬하게 신혼특공 대상이 된다는 것을 확인하고 얼마나 기뻐했었던지...
아파트 청약 당첨된 것도 아닌데 특별공급 대상자가 된다는 것을 확인한 것만으로 기뻐했던 이유는 무엇일까?
당시 신혼 특공 자격은 당첨자 선정기준이 혼인기간과 자녀수였다.
혼인기간의 경우 3년, 5년으로 나뉘어져 있었는데 혼인기간이 짧았던 3년 이내 사람에게 우선권을 주었고 자녀수가 많은 사람에게 우선권을 주었었다.
나는 당시 혼인기간 3년 이내 였고 애가 2명(1명은 태아)이었는데 3년 이내 애가 2명인 사람이 별로 없어서 웬만하면 당첨권이었다.
그런데 와이프가 임신 전에 근무 했던 아르바이트(?) 소득이 문제였다.
아무튼 신혼특공 운용지침까지 들여다 본 결과 소득요건에서 아슬아슬하게 내가 자격이 됨을 확인하고는 당첨된 것 처럼 기뻐할 수 있었다.
그리고 원했던 아파트에 신혼특공 청약을 넣어 당첨이 되었다.
지금은 신혼특공 자격과 선정기준이 많이 변경되어 혼인기간 3년 내 아이 2명이 더이상 특별한 조건이 아니라서 이제는 쉽지 않다.(짧은 혼인기간이 더 이상 우선순위가 아니다.)
'17년도는 서울 아파트 대세상승이 막 시작하던 시점이라 청약열기가 뜨겁긴 했지만 지금 정도는 아니었다.
아파트 청약은 생각지도 않은 상태에서 둘째를 가졌는데 그 후 아파트 청약을 공부해 보니 둘째 덕분에 신혼특공 자격도 되고 당첨 순위도 높아졌다.
회사에서 인사평가를 잘 받지 못해서 나의 연봉 인상률은 지지부진 했었고 둘째를 가지면서 와이프도 아르바이트를 그만 두어 소득요건도 아슬아슬하게 충족되었다.
(연봉 60만원 차이로 소득 요건을 충족하였다. 만약 한달에 월급 5만원씩 더 받았다면 신혼특공 자격을 얻지 못했다.)
이래 저래 아파트 청약에서도 운대가 정말 잘 맞았다.
그 이후 서울 부동산이 무조건 오르겠다라는 생각으로 추가 매수를 위해 한동안 부동산 공부를 열심히 했으나 세금, 각종 규제, 자금조달 등 제반여건이 녹록치 않아 '18년 부터 미국주식으로 타겟을 옮겨 공부를 했고 '19년 부터 미국주식 투자를 시작 했다.
내가 미국주식에 투자하는 이유(부동산 VS 미국주식)
최근 블로그에 보라매 SK 뷰 줍줍 관련 글을 쓰다 보니 조금씩 부동산 공부(?)를 하면서 오랜만에 아파트 입주자 모집공고도 정독하였다.
이번 정권에서 부동산 법과 규제가 자주 바뀌는 것은 대충 알고 있었지만 오래만에 보니 아파트 청약 제도도 정말 많은 부분이 바뀌었고 복잡해 졌다.
2021년 6월 현재 서울 민영 아파트 청약자격, 특히 특별공급 청약자격에 대해 한번 알아보도록 하겠다.
아래 청약제도에 관한 내용은 작년과 올해 서울에서 분양했던 4개 아파트 입주자 모집공고와 주택공급에 관한 규칙을 참고하였다.
■ 일반공급과 특별공급
아파트 분양물량은 일반공급과 특별공급으로 나뉜다.
일반공급의 경우 대부분 청약가점 순으로 당첨자를 선정한다.
전용면적 85㎡(34평형) 이하는 100% 가점제, 85㎡ 초과는 50%는 가점제, 50%는 추첨제이다.
청약가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간, 총 3가지 항목을 점수화 한 것이다.
즉, 무주택 기간이 길수록, 부양가족이 많을수록, 청약통장 가입기간이 길수록 점수가 높아지는 것이다.
33~34평 아파트보다 큰 면적의 아파트 일부는 추첨제이기는 하나 큰 평형대의 공급물량 자체가 많지 않아 추첨으로 당첨되기는 하늘의 별따기이다.
결국 일반공급은 40대 이상의 부양가족이 많은, 그리고 장기간 무주택으로 지냈던 세대주들에게 유리한 공급제도인 것이다.
특별공급은 청약가점이 낮더라도 우선적으로 주택이 필요한 사람에게 일부 물량을 공급하는 제도이다.
기본적으로 사회적 약자를 배려하자는 취지이고 사회적 문제를 해결하자는 취지도 있다.
(신혼부부는 인구감소 문제 해결을 위해 결혼과 출산을 장려하는 차원에서 혜택을 주는 것으로 보여진다.)
특별공급은 특수한 자격이 되는 일부 사람들만을 대상으로 공급하는 제도이기 때문에 일반공급 대비 경쟁률이 낮아 당첨확률이 높다.
아파트 청약을 준비하는 사람이라면 본인이 특별공급 대상자인지 또는 앞으로 될 가능성이 있는지 확인해 보고 가능하다면 특별공급으로 청약을 신청하는 것이 유리하다.
■ 특별공급의 종류
특별공급은 기관추천, 다자녀 가구, 노부모 부양, 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등 크게 5가지로 분류된다.
각종 기관에서 당첨자를 선정하는 대상자들의 유형은 보통 국가유공자, 장기복무 제대군인, 10년 이상 장기복무 군인, 중소기업 근로자, 우수선수(스포츠), 장애인이다.
기관추천 대상자들은 각 기관에서 당첨자를 선정하고 그 절차에 대해서도 모르기에 설명을 제외했다.
다자녀 가구, 노부모 부양, 신혼부부, 생애최초 주택구입자에 대해서만 다루도록 하겠다.
■ 특별공급 공통사항
특별공급은 평생 한차례 한정하여 공급하기 때문에 당첨자로 선정된 경우 향후 특별공급에 신청할 수 없다.
예를 들면, 신혼특공으로 당첨되었다가 주택을 처분하고 난 후, 자녀를 셋을 낳았다고 해서 다시 다자녀가구 특공을 신청할 수 없다.
다만 재당첨 제한기간 이후 일반공급에 청약은 가능하다.
1세대 1주택 기준으로 공급 하기 때문에 1세대 1인만 신청 가능하고 과거 특별공급 당첨 사실이 있는 자 또는 그 세대에 속한 자는 신청할 수 없다.
■ 특별공급 대상 아파트
특별공급이 사회적 약자를 배려하자는 취지의 제도이기 때문에 분양가 9억원 이하의 아파트만 특별공급으로 공급한다.
내가 청약 당첨된 '17년도만 해도 특별공급 아파트 분양가 제한은 없었는데 고가의 아파트를 살 수 있는 계층은 사회적 약자가 아니라는 민원으로 9억원 분양가 제한이 생겼다.
따라서 요즘 강남에서 분양하는 아파트는 특별공급이 없을 듯 하다.
최근 서초에서 분양한 래미안 원베일리는 전용면적 46㎡의 아파트도 분양가가 9억 초반대로 특별공급 분양분이 없었다.
그리고 신혼부부와 생애최초 주택 구입자들에게는 전용면적 85㎡이하의 주택만 공급되고 다자녀가구, 노부모부양의 경우 85㎡ 초과 아파트도 특별공급으로 공급된다.
다자녀 가구와 노부모 부양의 경우 가족 수가 많은 것을 고려해서 대형평형도 공급을 하는 듯 하다.
■ 서울 민영아파트(민간부지) 일반공급 청약자격
서울 분양아파트 특별공급 청약자격을 알기 전에 우선 일반공급 청약자격을 알아두어야 한다.
1순위의 경우 해당지역과 기타지역으로 구분되는데 차이점은 기타지역 보다 해당지역 청약자에 우선권을 준다.
통상적으로 1순위 청약 시 해당지역과 기타지역으로 나누어 2일에 걸쳐 청약신청을 받는다.
해당지역 신청자를 대상으로 먼저 청약신청을 받고 경쟁률이 초과되면 기타지역은 1순위 청약신청을 받지 않는다.
때문에 서울 아파트 분양에서 일반공급 기타 1순위는 아예 기회가 없다고 보면 된다.
즉, 서울에서 2년 이상 거주해야 일반공급으로 분양받을 가능성이 있다.
반면 특별공급의 경우에는 해당지역과 기타지역을 나누어 물량을 배정하거나 서울 2년 이상 거주가 최우선 선정기준이 아니라서 기타지역 청약자도 가능성이 있다.
그러고 보니 1주택자도 1순위 청약자격이 된다.
전용면적 85㎡ 초과 아파트의 50%는 추첨제로 선정하는데 1주택자는 여기에 청약을 신청할 수 있다.
다만 기존 소유주택 처분을 승낙하는 조건이며, 만약 당첨이 되면 입주 시점에 기존 주택은 매도해야 한다.
기본적으로 전용면적 85㎡를 초과하는 아파트의 공급 물량이 매우 적다.
게다가 추첨제 물량 중 75%는 무주택 세대주에게 우선 공급하고 나머지 25%에 1주택자들에게 기회를 준다.
그마저도 추첨에서 떨어진 무주택 세대주들을 포함해서 추첨하기 때문에 실질적으로 1주택자가 청약당첨 되기란 쉽지 않다.
하늘의 별따기이긴 하지만 그래도 로또보단 확률이 높으니 가점이 낮은 무주택자나 1주택자는 85㎡ 초과 아파트의 청약신청을 계속 시도해 보는 것도 괜찮은 전략일 듯 하다.
나도 청약 당첨된지 4년 정도 되가는데 내년 부터는 지금 주택을 보유한 상태에서 85㎡ 초과 아파트에 1순위 청약이 가능하다.
상급지로의 이주를 위해 구축 매매만 생각하고 있었는데 꾸준히 추첨제에 도전을 해 봐야겠다.
그외에 유의할 사항은 2018년 12월 이후 분양권도 주택으로 간주된다는 점이다.
이는 특별공급에도 적용되므로 분양권을 소유한 경우 특별공급 자격이 없다.
■ 서울시 특별공급 청약자격 요건
특별공급의 대상자의 가장 기본적인 요건은 무주택자여야 한다.
또한 신청자는 청약통장을 보유하고 청약통장 예치금액이 면적별, 지역별 예치금액 이상이어야 한다.
각 특별공급 대상자 별 기본요건은 아래와 같다.
*다자녀 가구 - 만 19세 미만 자녀가 3명 이상인 경우
*신 혼 부 부 - 혼인기간 7년 이내(혼인신고일 기준)
*생 애 최 초 - 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 자로서 세대구성원이 과거 주택 소유 사실이 없어야 함.
또한 근로자 또는 자영업자로 통산 5년 이상 소득세를 납부한자
*노부모 부양 - 만 65세 이상 직계존속(배우자 부모 포함)을 3년 이상 계속 부양
(주민등록표에 등재되어 있어야 하며, 부양하는 직계존속과 그 배우자까지 모두 무주택자이어야 함)
위 기본 요건을 충족하고 난 후 추가적인 제한 요건은 종류 별로 제각각이다.
일반공급 1순위와 같은 청약자격(청약통장 가입기간, 청약신청인)을 갖추어야 하는 경우도 있고 소득에 제한을 두는 경우도 있고 과거의 주택 보유 여부를 따지는 경우도 있다.
종류 별 주요 자격 제한 사항에 대해 알아보자.
1. 과거 주택 보유 시 제한
다자녀 가구나 노부모 부양은 과거에 주택을 보유한 사실이 있더라도 현재 무주택자인 경우 청약자격이 된다.
생애최초의 경우 타이틀 자체가 생애최초 주택구입자기이기 때문에 기존에 주택을 보유한 사실이 있는 경우 자격이 제한된다.
신혼부부의 경우 현재 무주택자라 하더라도 혼인신고 이후 주택을 보유한 사실이 있는 경우 자격이 제한된다.
원래 신혼부부도 과거 주택보유 여부와 관계없이 현재 무주택자이기만 하면 자격을 얻었었는데 유주택자들이 주택을 처분하고 신혼특공을 신청하는 사례가 많고 당첨도 많이 되었던 것 같다.
그에 따라 결혼하고 주택을 보유한 사실이 있는 사람들 보다는 신혼 초부터 무주택자들이었던 사람에게 우선권을 주어야 한다는 여론이 일면서 제한이 생겼다.
다만, 혼인신고 이전에 보유했던 주택을 처분한 경우는 신청 자격이 된다.
추가적으로 이러한 제도가 생기기 전에 신혼특공을 노리고 주택을 처분한 억울한(?) 사람들을 구제하기 위해 '18.12.11 이전 기존주택을 처분하고 무주택 기간이 2년 경과한 경우에는 신혼특공 2순위 자격을 제공한다.
그렇다면 다자녀 가구나 노부모 부양은 왜 과거 주택 보유사실에 대한 자격제한이 없을까?
다자녀 가구나 노부모 부양은 부양가족이 많은 핸디캡을 우선 고려한 듯 하고 과거 주택을 보유한 사람에게도 신청자격을 주기는 하지만 당첨자 선정 기준이 가점제로 무주택 기간이 고려된다.
일단 자격을 얻긴 했지만 당첨자 선정 시에는 과거 주택 보유로 가점이 줄어들어 당첨에 불리하게 작용한다.
2. 청약통장 가입기간 및 청약신청인
특별공급이라는 것이 일반공급 당첨이 어려운 사회적 약자에 대한 배려 차원에서 우선 공급하는 것이기 때문에 일반공급 1순위 청약자격 보다 제한이 적은 경우가 있다.
일반공급 1순위의 경우 청약통장 가입기간이 24개월 경과한 무주택 세대주가 청약신청이 가능하다.
노부모 부양과 생애최초의 경우도 위의 일반공급 1순위 조건과 동일하다.
그런데 신혼특공과 다자녀 특공은 무주택 세대의 구성원도 청약 신청 가능하고 청약통장 가입기간은 6개월만 경과하면 된다.
아마도 인구감소 문제가 큰 이슈가 되고 있는 요즘 결혼과 출산을 장려하기 위해 좀 더 완화된 자격조건을 제시한게 아닌가 싶다.
3. 소득 제한
특별공급은 사회적 약자를 배려하기 위한 제도이기 때문에 기본적으로 모든 특별공급에 소득제한이 있어야 하는게 아닌가 싶지만 다자녀 가구와 노부모 부양에는 소득으로 인한 자격제한이 없고 신혼부부와 생애최초에는 소득제한이 있다.
자녀가 많거나 노부모와 동거를 하며 부양하면 그만큼 생활비가 많이 들어가기 때문에 소득조건에 있어서 혜택을 주는 것일까??
■ 당첨자 선정방법
특별공급 별 당첨자 선정방법은 제각각이면서 꽤 복잡하기도 해서 간단하게 언급하려고 한다.
세부사항이 궁금하신 분들은 최근 입주자 모집공고를 자세히 읽어보기 바란다.
다자녀 가구의 경우 다자녀 특별공급 배점기준표에 따라 가점이 높은 순으로 뽑는다.
신혼부부의 경우 소득▶순위▶거주지역▶미성년 자녀수 순으로 우선순위를 두고 뽑는다.
노부모 부양의 경우도 가점이 높은 순으로 뽑는데 노부모 부양 가점은 일반공급 가점제의 가점 기준을 준용한다.
생애최초의 경우에는 추첨을 통해 당첨자를 선정한다.
1순위 해당지역에 우선권을 주고 남는게 없으면 1순위 기타지역은 기회가 아예 없는 일반공급과 달리 특별공급은 1순위 기타지역 물량이 배정되어 있거나 2년 이상 거주가 최우선 요건이 아니기 때문에 서울 2년 미만 거주자, 인천, 경기도 사람들도 특별공급으로 당첨될 수 있다.
다만, 2년 이상 거주 요건이 최우선은 아니더라도 당첨자 선별하는 하위 단계에서 2년 이상 거주자에게 우선권을 주기 때문에 특별공급에서도 서울 2년 이상 거주자가 더 유리한 것은 맞다.
지금까지 설명한 내용을 표로 정리해 보았다.
이 글은 보라매 추가 계약취소 세대의 청약자격을 알아보기 위해 작성한 글이다.
하지만 현재 기준의 특별공급 자격이고 실제 15세대가 공급되는 시점에서는 어떻게 제도가 바뀌어 있을지 모르는 일이므로 참고만 하기 바란다.
그리고 서울 아파트는 인천/경기 거주자도 자격이 됨에도 불구하고 위 표에서 설명한 것처럼 계약취소 세대의 재공급인 경우 서울에 거주하는 특별공급 대상자에게만 할 가능성이 높으니 참고하기 바란다.(관련 내용은 아래 글 참고)
보라매 SK 뷰 추가 취소세대는 특별공급 대상자에게 공급!!
조금 더 첨언하자면 위 설명 내용과 표는 복잡한 청약자격의 주요내용을 '21년 6월 기준으로 정리해 본 것이다.
청약제도는 계속해서 변경이 되기 때문에 위 내용은 참고로 하고 청약신청 시점의 입주자 모집공고를 확인하는 것이 가장 중요하다.
청약시장이 뜨거워지면서 불법청약도 많이 나오고 있는 만큼 청약자격도 강화되고 자격을 검증하는 절차도 강화되고 있다.
자격이 강화되면서 이런 저런 제한사항도 많이 나오는 듯 하다.
예를 들면 연속적으로 90일 이상 외국에 체류하면 2년 이상 거주로 봐주지 않는 조항 등 말이다.
이렇듯 청약제도가 복잡해지다 보니 선의의(?) 부적격자도 많이 나온다.
(부적격자의 경우 수도권 투기ㆍ청약과열지역 아파트에 1년간 입주자로 선정될 수 없다.)
내용이 너무 방대하여 블로그에서 다루지 못한 청약 자격제한 사항이 너무 많다.
생각지도 못했던 조항으로 부적격자가 되지 않기 위해서는 청약을 원하는 아파트의 입주자 모집공고, 주택공급에 관한 규칙, 특별공급 별 운용지침을 찾아 세부적인 내용을 확인해 보기 바란다.
마지막으로 신혼부부, 생애최초 소득요건 규정에 대해 첨부한다.
전년도 소득을 기준으로 하기 때문에 기준은 매년 변경되며 세부조항이 많기 때문에 운용지침 확인이 필요하다.
■ 신혼부부 특별공급 소득요건
■ 생애최초 특별공급 소득요건
글이 도움이 되셨다면 '좋아요' 부탁드립니다.
'자본주의 노예탈출' 카테고리의 다른 글
| 보라매 SK 뷰 추가 취소세대는 특별공급 대상자에게 공급!! (5) | 2021.06.09 |
|---|---|
| 보라매 SK 뷰 계약취소 추가 줍줍 15세대 분석(공급세대 수, 공급시기 등) (2) | 2021.06.03 |
| [Q&A] 보라매 SK 뷰 계약취소 분양 관련 청약(신청) 자격 등 (0) | 2021.05.28 |
| [청약정보] 신길뉴타운 보라매 SK 뷰 계약 취소분 입주자 모집공고 (4) | 2021.05.24 |
| 공인중개사 전망/공인중개사를 따려는 이유 (1) | 2021.05.18 |